Zgodnie z art. 73 ust. 1 nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorząduZgodnie z art. 73 ustawy z 13 października 1998 roku Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie za to wywłaszczenie przysługiwało tylko tym właścicielom, którzy złożyli stosowny wniosek do końca 2005 roku. Problem w tym, że wielu z właścicieli dowiedziało się o tym wywłaszczeniu po 2005 roku. Co ciekawe Trybunał Konstytucyjny aż w czterech wyrokach dot. tego problemu orzekł, że przedmiotowe przepisy są zgodne z Konstytucją. Kontrowersje związane z tym wywłaszczeniem i aktualne możliwości dochodzenia odszkodowania omawia Magdalena Głowacka-Dziedzic, radca prawny z Kancelarii Prawnej Krzysztof Rożko i Wspólnicy. Przejęcie własności nieruchomości drogowych na mocy ustawy z dniem 1 stycznia 1999 r. Zgodnie z treścią art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 roku Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. 1998 nr 133 poz 872; dalej: „Ustawa”). „Nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem”. Odszkodowanie o którym mowa ustalane i wypłacane jest na podstawie przepisów o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości na wniosek właściciela nieruchomości złożony od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 31 grudnia 2005 roku. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa - stanowi o tym art. 73 ust. 4 Ustawy. Pomimo tego, że jak się wydaje zarówno od wejścia w życie Ustawy jak i terminu wyznaczonego w Ustawie na zgłoszenie wniosków przez właścicieli o wypłatę odszkodowania minęło sporo czasu, nadal temat jest aktualny a dotychczasowe orzecznictwo pokazuje, że również nadal problematyczny. Przepis ten był przedmiotem orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdzał jego zgodność z Konstytucją, zwłaszcza z brzmieniem art. 21 ust 2, zgodnie z którym wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. W wyrokach z 14 marca 2000 r., sygn. akt P 5/99 (OTK 2000/2/60), z 20 lipca 2004 r., sygn. akt SK 11/02 (OTK-A 2004/7/66) oraz z 15 września 2009 r., sygn. akt P 33/07 (OTK-A 2009/8/123) a także w z dnia 19 maja 2011 r., sygn. akt K 20/09 (Dz. U. Nr 115, poz. 674) Trybunał Konstytucyjny potwierdził zgodność art. 73 ust 4 Ustawy z Konstytucją. Stwierdził w szczególności, że zawarty w art. 73 Ustawy mechanizm potwierdzenia wywłaszczenia i uzyskania odszkodowania jest poprawny systemowo i nie ogranicza ochrony praw należnych byłym właścicielom, ponadto wskazywał na zgodność przepisu z art. 21 ust. 2 w związku art. 31 ust. 3 oraz art. 2 Konstytucji. Trybunał stwierdził, że art. 73 Ustawy jest na tyle precyzyjny, że językowe reguły wykładni pozwalają wyinterpretować z niego normę zgodną z Konstytucją. Jest zatem zgodny z zasadą dopuszczalnych proporcjonalnych ograniczeń konstytucyjnego prawa do słusznego odszkodowania z tytuły wywłaszczenia. W czym więc tkwi problem ? W sprawie o sygn. akt K 20/09, Rzecznik Praw Obywatelskich, który zainicjował przedmiotowe postępowanie przed Trybunałem Konstytucyjnym stwierdził, że ustawodawca powinien był przyjąć, iż wygaśnięcie roszczeń odszkodowawczych nie jest możliwe przed wydaniem ostatecznej decyzji potwierdzającej przejście własności na rzecz Skarbu Państwa lub innego podmiotu. Wnioskodawca – rzecznik praw obywatelskich argumentował, że przepisy prawne stają się nadmiernym ograniczeniem, jeżeli umożliwiają wytoczenie roszczeń odszkodowawczych jedynie wtedy, gdy uprawniony podmiot wykazuje szczególną staranność we wszystkich sprawach. Wyjaśnić należy, że w tych bowiem przypadkach często jest tak, że właściciele nieruchomości nie byli świadomi, że są ograniczeni terminem ustawowym, w którym winni się zmieścić z wnioskami o ustalenie i wypłatę odszkodowania. Często dowiadywali się czy dowiadują o takiej możliwości dopiero po uzyskaniu decyzji organu stwierdzającej przejście własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego, która stanowi podstawę zmiany wpisu właściciela nieruchomości w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Na złożenie wniosku o wypłatę odszkodowania z tytułu przejęcia jest jednak już za późno – termin ten minął bowiem 31 grudnia 2005 r. Trybunał Konstytucyjny zasadniczo przyjmuje, że art. 73 Ustawy, miał doprowadzić do uzgodnienia stanu faktycznego i prawnego w odniesieniu do nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, na zasadzie równowagi pomiędzy interesem publicznym a interesem prywatnym (wyroki o sygn. P 5/99 oraz SK 11/02). Ustawowe określenie czasu, w którym może nastąpić ukształtowanie i realizacja praw lub obowiązków podmiotów, służy, zdaniem Trybunału, zapewnieniu pewności obrotu oraz zapobiega istnieniu trwałych i nierozwiązywalnych stosunków prawnych, a ponadto sprzyja też zapewnieniu zgodności stanu prawnego z faktycznym. Trybunał zwracał również w szczególności uwagę na kwestie budżetowe, stwierdził bowiem, że przyjęte przez ustawodawcę rozwiązanie odpowiada konstytucyjnemu nakazowi wyważenia między ochroną praw podmiotowych wywłaszczonego a ochroną interesu publicznego, który uzasadniał wywłaszczenie a ponadto, że uzasadnieniem ustanowienia terminu zawitego w art. 73 ust. 4 ustawy był również nakaz dbałości o równowagę budżetową, która ma status wartości konstytucyjnie chronionej (por. np. wyrok z 9 kwietnia 2002 r., sygn. K 21/01, OTK ZU nr 2/A/2002, poz. 17). W konsekwencji powyższego, przyjmuje się, że organ nie był zobowiązany do informowania właścicieli o przysługującym prawie do żądania odszkodowania, również na ogólnych zasadach ujętych w art. 9 kpa (tak przykładowo WSA w Gdańsku w wyroku z dnia r., sygn. akt II SA/Gd 306/16). Podnosi się, że prawo cywilne wymaga dbałości zainteresowanego o swoje prawa, co jest w pełni aprobowane w demokratycznym państwie prawnym (wyroki z 22 lutego 2000 r., sygn. SK 13/98, OTK ZU nr 1/2000, poz. 5, oraz z 25 maja 1999 r., sygn. SK 9/98, OTK ZU nr 4/1999, poz. 78, pkt 7 in fine uzasadnienia). Właściciele, którzy przegapili termin na złożenie wniosku o wypłatę odszkodowania pytają jednak, czy powyższy cel powinien być realizowany kosztem poprzednich (pierwotnych) właścicieli. Nawet bowiem przyjmując słuszność potrzeby uregulowania danego stanu prawnego, mogłoby to nastąpić z zabezpieczeniem interesów słabszego, często nieświadomego konieczności złożenia wniosku o wypłatę odszkodowania, właściciela nieruchomości. Nierzadko zdarza się również, że właściciele, pomimo złożonego w terminie wniosku o wypłatę odszkodowania, nie mogą się doczekać wypłaty gdyż warunkuje ją uzyskanie decyzji stwierdzającej przejście prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Właściciele czekają wówczas na należne odszkodowanie lata. Kwestia zgodności powyższego przepisu z Konwencją ochronie praw człowieka i podstawowych wolności była przedmiotem również badania przez Europejski Trybunał Praw Człowieka (sprawa Polańscy przeciwko Polsce). Przyczynkiem postępowania była zwłoka w wypłacie odszkodowania ustalonego na podstawie art. 73 ust. 4 Ustawy. Trybunał w wyroku z dnia 16 czerwca 2009 r. podniósł, że brak możliwości otrzymania przez wnioskodawców odszkodowania stanowił ingerencję, ograniczającą ich swobodne prawo do nieskrępowanego i niezakłóconego dysponowania swoją własnością, co stanowiło naruszenie postanowienia art. 1 protokołu nr 1 do konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności. Przy czym Trybunał odnosił się jedynie do opóźnień wypłaty przez właściwy organ należnego na podstawie Ustawy odszkodowania, wypłaconego na podstawie art. 73 ustawy. Również w ostatnim orzeczeniu z dnia 6 sierpnia 2020 r. (sprawa Wcisło i Cabaj przeciwko Polsce), Trybunał uznał zasadność skargi skarżących Cabaj i dochodzonej przez skarżących szkody majątkowej poniesionej z powodu opóźnienia w wypłacie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. W wyroku z dnia 3 czerwca 2014 r. (sygn. 33081/11) w sprawie M. Woźniak i E. Woźniak oraz Chruśliński i Powodzińska v. Polska Trybunał uznał, że okres na składanie wniosków o odszkodowanie był wystarczająco długi aby uprawnieni mieli możliwość skutecznie dochodzić praw w czasowy i skuteczny sposób. Co zatem z sytuacją prawną poprzednich właścicieli nieruchomości drogowych, którzy nie złożyli w terminie wniosków o wypłatę odszkodowania? Termin zawity i brak możliwości jego przywrócenia Przewidziany w Ustawie termin na złożenie wniosku o wypłatę odszkodowania (od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 31 grudnia 2005 roku) nie został uzależniony od wcześniejszego uzyskania decyzji o przejęciu własności danej nieruchomości drogowej przez Skarb Państwa czy też jednostkę samorządu terytorialnego. Bezskuteczny upływ terminu powoduje zgodnie z Ustawą wygaśnięcie prawa poprzedniego właściciela do żądania wypłaty odszkodowania w związku z przejęciem nieruchomości (jej wywłaszczeniem). Czy można żądać przywrócenia tego terminu? Zgodnie z przyjętym orzecznictwem, termin określony w art. 73 Ustawy jest terminem prawa materialnego, a nie terminem procesowym (który zasadniczo może być przywrócony np. na podstawie art. 58-60 kpa). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 5 listopada 1976 r. (OSN 1977 poz. 186), przy rozstrzyganiu wątpliwości w zakresie charakteru danego terminu, należy brać pod uwagę nie tyle sformułowanie ustawy, ile głównie skutek upływu terminu. Jeżeli skutek ten polega na wygaśnięciu prawa podmiotowego (tak jak to jest uregulowanie w art. 73 Ustawy) lub na niemożności jego realizacji, termin ma charakter prawnomaterialny. Przywrócenie terminu zawitego prawa materialnego dopuszczalne jest natomiast tylko wówczas, gdy taką możliwość przewidują przepisy określające dany termin, czego jednak nie przewidują przepisy Ustawy. Procesowe przepisy o przywróceniu terminu natomiast nie mają zastosowania do terminów zawitych prawa materialnego. Jak przyjmuje się w orzecznictwie „Oznacza to, że termin ten nie może być przywrócony, a wniosek złożony po tym terminie powoduje, że roszczenie o ustalenie i wypłatę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość wygasa niezależnie od tego, z jakich powodów strona nie dochowała tego terminu. Dla biegu terminów prawa materialnego nie są bowiem istotne przyczyny jego uchybienia” (tak przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 maja 2017 r. (I OSK 1975/15). Wspomnieć w tym miejscu można, że rozwiązanie powyższe nie jest jedyne – przykładowo podobny charakter ma termin wskazany w art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. czy też wskazany w art. 82 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości / 1991 nr 30 poz. 127 ze zm./- one również wskazują termin (6 miesięcy) czy konkretną datę, to jest 31 grudnia 1988 r., do której osoby zainteresowane mogły skutecznie złożyć wskazane w powołanych przepisach wnioski. Decyzja o przejściu prawa własności Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia własności nieruchomości drogowej na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, jest ostateczna decyzja wojewody. Nie oznacza to, że decyzja ta tworzyć będzie nowy stan prawny tj na jej podstawie Skarb Państwa czy jednostka samorządu terytorialnego nabędzie własność albowiem w sytuacji spełnienia przesłanek wskazanych w art. 73 Ustawy – własność ta z mocy prawa (samej Ustawy) przeszła na Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego w dniu 1 stycznia 1999 r. Decyzja ta jako deklaratoryjna potwierdza niejako w danym stanie faktycznym, zmianę właściciela z mocy prawa. Orzecznictwo zgodnie przyjmuje również, że od jej wydania nie zależało złożenie wniosku o wypłatę odszkodowania. Taka konstrukcja była by dla tych właścicieli korzystniejsza o tyle, że w wielu przypadkach jak zostało wyżej podniesione, często dopiero wówczas właściciel uzyskuje informację, że przysługiwało mu odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Dopiero w postępowaniu o wydanie powyższej decyzji, przewidzianej w art. 73 ust. 3 Ustawy, dokonywane mogą być ustalenia, czy dana nieruchomość miała charakter drogowy i spełniała pozostałe przesłanki, określone w art. 73 ust. 1 Ustawy. Postępowanie to może być więc bardzo istotne dla pierwotnych właścicieli nieruchomości drogowych, którzy wniosku o wypłatę odszkodowania, w terminie zakreślonym Ustawą nie złożyli. Od rezultatów tego postępowania zależeć będzie czy w księdze wieczystej prowadzonej dla dalej nieruchomości drogowej zmieni się wpis w zakresie danych właściciela owej nieruchomości czy też nie. Decyzja wojewody ma charakter dowodowy (gdyż w przypadku spełnienia przesłanek ustawowych własność nieruchomości drogowej przeszła z mocy prawa), ale stanowi element konieczny postępowania dotyczącego zmiany wpisu w księdze wieczystej oraz ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania (o ile taki wniosek o wypłatę odszkodowania został w terminie zakreślonym Ustawą złożony). W tym również postępowaniu pierwotny właściciel ma szanse wykazania (o ile takie okoliczności miały miejsce), że własność nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego nie przeszła albowiem nie zaistniały ku temu ustawowe przesłanki. Decyzja ta podlega kontroli przez Naczelny Sąd Administracyjny po wyczerpaniu administracyjnego toku instancji. Postępowanie administracyjne w tej sprawie wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu natomiast stronami w tego rodzaju postępowaniach, których przedmiotem jest regulacja stanu prawnego gruntów zajętych pod drogi, są Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, władające gruntami w dniu 31 grudnia 1998 r., na które następnie z mocy prawa przeszła własność nieruchomości oraz właściciele gruntów, będący nimi przed dniem 1 stycznia 1999 r. (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2003 r., III CZP 77/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 144, uzasadnienie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2007 r. (I OSKK 1745/06). W wyroku z dnia 16 maja 2002 r. (IV CKN 1071/00, nie publ.) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że ostateczna decyzja wojewody, stwierdzająca nabycie z mocy prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, na podstawie art. 73 ust. 1 i 3 ustawy, stanowi wyłączny dowód tego nabycia, w związku z czym nie jest dopuszczalne ustalenie nabycia prawa własności przez sąd jako przesłanki rozstrzygnięcia w procesie o wydanie nieruchomości (które w danym stanie faktycznym zapoczątkował pierwotny właściciel). W związku z czym weryfikacji podlegać powinno czy na datę 31 grudnia 1998 r.: - nieruchomość pozostawała we władaniu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (przy czym orzecznictwo zwraca uwagę, że pojęcie władania oznacza pozostawanie danego gruntu w faktycznym władztwie publicznoprawnym - z tego powodu dokonywane na drodze czynności przez Skarb Państwa, czy jednostkę samorządową nie musiały uzyskiwać wcześniejszej akceptacji właściciela gruntu, który nawet nie musiał o tych czynnościach być powiadamiany a działania takie mogły nawet mieć miejsce wbrew woli właściciela), - nieruchomość nie stanowiła przedmiotu prawa własności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, - była przeznaczona na drogę i była wykorzystywania jako droga ogólnodostępna a także czy była zaliczona do dróg publicznych (jednej z kategorii dróg publicznych) (tak wyrok NSA z dnia 13 kwietnia 2011 r., I OSK 901/11), - jaki był faktycznie istniejący przebieg drogi publicznej na gruncie. Zajęcie bowiem danej nieruchomości pod drogę musi oznaczać faktyczne wykorzystywanie danej nieruchomości na dzień 31 grudnia 1998 r. jako droga publiczna – zgodnie z istotnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 stycznia 2021 r. (sygn. akt I SA/Wa 2075/20) „ograniczenie prawa własności poprzez odjęcie go właścicielowi musi odbywać się ściśle wg przepisów, co w praktyce oznacza, że tylko faktycznie istniejący przebieg drogi publicznej na gruncie, pozwala na odjęcie właścicielowi jego prawa i ustanowienie własności na rzecz podmiotu publicznego”. Nie wystarczy zatem, zdaniem sądu, tylko takie „władanie” nieruchomością, które nie wiązało się z faktycznym jej wykorzystywaniem na dzień 31 grudnia 1998 r. na cele drogowe. W powyżej cytowanym orzeczeniu, Sąd wskazał, że nie może być tak w państwie prawa, że organy państwa, wobec braku porozumienia z właścicielami (tu kwestia wykupu), wykorzystują prawo (zapisy Ustawy) wyłącznie dla osiągnięcia swych celów a z pominięciem praw właścicieli. „Trzeba pamiętać, że art. 73 ust. 1 Ustawy stanowi o nabyciu własności z mocy prawa. W takiej sytuacji budzą wątpliwości czynności Gminy zmierzające do wykupu nieruchomości skoro skutek w postaci nabycia prawa własności następuje z mocy prawa a dla jego uzewnętrznienia konieczne jest wyłącznie wydanie decyzji deklaratoryjnej potwierdzającej ten stan. Takie postępowanie Gminy może (choć nie musi) wskazywać na zasadność twierdzeń co do wybudowania drogi w obecnym kształcie po dacie 31 grudnia 1998 r.”. Trzeba zwrócić uwagę na fakt, że art. 73 Ustawy nie zawiera definicji drogi publicznej. W związku z tym należy w tym względzie posiłkować się ustawą z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych w brzmieniu obowiązującym w 1998 r. ( z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.), zgodnie z którą za drogę publiczną może być uznana droga spełniająca następujące warunki: powinna być to być droga zaliczona do jednej z kategorii dróg publicznych oraz z drogi tej może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie lub innych przepisach szczególnych. Nie każda zatem droga spełniająca funkcję ciągu komunikacyjnego może być uznana za drogę publiczną. Zatem zawarte w art. 73 ust. 1 Ustawy sformułowanie "nieruchomości zajęte pod drogi publiczne" oznacza nieruchomości, na których urządzono drogę, którą następnie zaliczono do odpowiedniej kategorii dróg publicznych, przy czym fakt ten musiał mieć miejsce przed 1 stycznia 1999 r. ( wyrok NSA z dnia 30 lipca 2001 r., sygn. akt I SA 513/00, wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 czerwca 2012 r., sygn. akt 274/12). Okoliczności istotne z punktu widzenia pierwotnego właściciela nieruchomości drogowej będą odmienne w danym stanie faktycznym, stanowiącym przedmiot orzekania. Należy jednak zwrócić uwagę, że jak wynika z ogólnych zasad postępowania administracyjnego, ale również z orzecznictwa (w tym powołanego wyżej wyroku WSA), rozpoznawanie spraw w postępowaniu administracyjnym opiera się na zasadzie legalności, prawdy obiektywnej i zasadzie pogłębiania zaufania obywateli do organów. Organ ma przy tym obowiązek wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i jego oceny pod kątem zastosowania odpowiedniej normy prawa materialnego. Środkami dowodowymi w postępowaniu administracyjnym mogą być wszelkiego rodzaju dowody (o ile są zgodne z prawem) pod warunkiem, że mają istotne znaczenie w danej sprawie a więc mogą się przyczynić do jej prawidłowego rozstrzygnięcia (art. 75 § 1 KPA). Dodatkowe uprawnienia Zasadniczo przyjmuje się, że sprawa przeniesienia własności nieruchomości za odszkodowaniem na podstawie art. 73 ust. 1 Ustawy ma ze swej istoty (w sensie materialnym) charakter cywilny, wyłącznie z tej przyczyny że Ustawa wprost przewiduje uprawienie po stronie wojewody do orzekania w sprawie, sądy powszechne sa wyłączone w tym zakresie od orzekania sprawy cywilnej. Biorąc powyższe pod uwagę, nie można wyłączyć dochodzenia przez pierwotnego właściciela nieruchomości, który utracił ją na podstawie Ustawy, roszczeń na podstawie kodeksu cywilnego. Jednak nie mogą one prowadzić do uzyskania odszkodowania o jakim mowa w art. 73 Ustawy. Przykładowo, jak przyjął Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z dnia 26 maja 2006 r. III CZP 19/06, art 73 Ustawy nie wyłącza prawa właściciela nieruchomości do żądania na podstawie art. 224 w związku z art. 225 wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przed dniem 1 stycznia 1999 r. z nieruchomości, która na podstawie tego przepisu stała się z tym dniem własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2004 r., V CK 252/04, "Izba Cywilna" 2005, nr 10, s. 45 i wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 1995 r., SA/Wr 1507/94, niepubl.). Zdaniem Sadu Najwyższego, przyjęcie poglądu, że właściciele nieruchomości mogą dochodzić tylko odszkodowania przewidzianego w art. 73 ust. 4 i 5 Ustawy, jest trudne do uzasadnienia również w świetle unormowania zawartego w art. 1 Protokołu dodatkowego nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności (Dz. U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175 ze zm.). Przepis ten normuje prawo do szeroko rozumianego mienia, a więc nie tylko własności w sensie ścisłym, lecz także interesów majątkowych, które przedstawiają wartość ekonomiczną nawet jeżeli w konkretnym systemie prawnym nie przybierają postaci praw podmiotowych. Niełatwo byłoby więc uzasadnić pogląd, że interes publiczny przemawia za nieodpłatnym pozbawieniem właścicieli roszczeń powstałych przed komunalizacją (nacjonalizacją) gruntów zajętych pod drogi publiczne”. Od oceny stanu faktycznego zależne będzie czy roszczenia te uległy przedawnieniu czy też nie (należy bowiem zwrócić uwagę, że przykładowo, zgodnie z art. 229 kc, roszczenie właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienia szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy), przy czym nie jest wykluczona możliwość zastosowania przez Sąd art. 5 kc, tj konstrukcji nadużycia prawa podmiotowego przez podnoszącego zarzut przedawnienia. W przypadku stwierdzenia nieważności decyzji na podstawie której utracona została nieruchomość, również niosło będzie za sobą możliwości dochodzenia w związku z tym odszkodowania. W przypadku gdy zdarzeniem szkodzącym będzie niewydanie decyzji administracyjnej, nie zaś przyznane odszkodowanie, sąd cywilny nie będzie uprawniony do badania czy powinna być wydana decyzja administracyjna (tak przykładowo Sąd Najwyższy w wyroku z dnia r. III CSK 96/14. Pamiętać jednak należy, że jeżeli wniosek o wypłatę odszkodowania na podstawie art. 73 Ustawy nie został zgłoszony w terminie wskazanym ustawowo – na podstawie aktualnego stanu prawnego, poprzedni właściciel nie będzie miał możliwości uzyskania z tego tytułu odszkodowania. W tym przypadku niestety zastosowanie znajdzie znana łacińska maksyma – ignorantia iuris nocet. Magdalena Głowacka-Dziedzic, radca prawny Krzysztof Rożko i Wspólnicy Kancelaria Prawna
Wynika z nich, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. A w świetle orzecznictwa odszkodowanie to nie może być
W części pierwszej tej wypowiedzi (z 10 marca 2011 roku) krótko przytoczyłem podstawowe akty prawne istotne z punktu widzenia szacowania wartości nieruchomości przejętych pod drogi publiczne. Ważnym jest, że w dalszym ciągu wypowiedzi odnoszę się wyłącznie do takiego przypadku, w którym nieruchomość przejmowana pod drogę publiczną nie jest położona na terenie, który jeszcze przed wydaniem decyzji o zgodzie na realizację inwestycji drogowej (dalej zrid), o której mowa w art. 11 a ZasInwDrU nie były mocą innego dokumentu (np. obowiązującego planu miejscowego) przeznaczone pod drogę publiczną i nieruchomości te nie były zajęte pod drogę publiczną, co choć rzadko może się jednak zdarzyć. Mowa zatem w dalszej części tej wypowiedzi wyłącznie o terenach wykorzystywanych w sposób inny niż drogowy dla których jednocześnie brak jest planu miejscowego lub plan ten przewiduje inny niż drogowy sposób korzystania. Uwaga powyższa jest o tyle ważna, że moim zdaniem właśnie ten element jest kluczowy dla zrozumienia dalszego toku wywodu. Zgodnie z aktualnym stanem prawnym większość inwestycji drogowych realizowanych jest na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity z dnia 22 października 2008 roku, Dz. U. nr 193, poz. 1194 z późniejszymi zmianami; dalej ZasInwDrU), która to ustawa w art. 12 ust. 5 w sprawie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej GospNierU). Dla porządku należy wspomnieć, że dodatkowe wskazówki dotyczące sposobu ustalania wysokości odszkodowania zawiera art. 18 ZasInwDrU, który poza kilkoma przepisami normującymi wysokość odszkodowania w związku z terminem wydania nieruchomości, ustanowionymi na nieruchomościach ograniczonymi prawami rzeczowymi i szczególną sytuacją Rodzinnych Ogrodów Działkowych wskazuje w ust. 1, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji przez organ I instancji a jej wartość z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Nie należy również zapominać, że (zgodnie z art. 12 ust. 4a ZasInwDrU) decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a – i tutaj przechodzimy do art. 130 ust. 2 GospNierU – organ ustala wysokość odszkodowania po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości. Kluczową zatem rolę w ustaleniu wysokości odszkodowania ma do spełnienia organ, który w trakcie postępowania wspierany jest dowodem z opinii powołanego biegłego – rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej (art. 134 ust. 1 GospNierU) wywłaszczonej nieruchomości. Zgodnie z zapisem art. 134 ust. 2 GospNierU przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Kluczowym zatem momentem w trakcie procesu szacowania wartości nieruchomości jest szczegółowy i dokładny opis nieruchomości szacowanej, który powinien uwzględniać między innymi również i te elementy, które zostały wymienione w art. 134 ust. 2. Dodatkowo z uwagi na szczególny cel wyceny charakterystyka nieruchomości szacowanej powinna opisywać ją według stanu na określony w art. 18 ust. 1 ZasInwDrU dzień, to jest dzień wydania decyzji zrid przez organ I instancji. Jedynie w nawiasie należy wspomnieć, że wszystkie istotne informacje dotyczące celu, przedmiotu oraz dat stanu oraz poziomu cen powinien powołany biegły – rzeczoznawca majątkowy otrzymać w postanowieniu o dopuszczeniu dowodu z opinii o wartości. Przejęcie nieruchomości na własność Skarbu Państwa bądź właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie decyzji o zgodzie na realizację inwestycji drogowej jest formą wywłaszczenia stąd do czynności zmierzających do określenia wartości przedmiotu wywłaszczenia (prawo własności, prawo użytkowania wieczystego czy inne ograniczone prawo rzeczowe) mają zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w tej mierze, w jakiej zasady ustalania wartości nie zostały określone w ustawie pierwotnej, to jest ZasInwDrU. Zgodnie z zapisami art. 134 ust. 3 GospNierU „wartość nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości” natomiast zgodnie z ust. 4 tego samego artykułu GospNierU „jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia”. Wyraźnie zatem ustawodawca wprowadza w przepisach art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU zasadę korzyści dla właściciela wywłaszczanej nieruchomości przewidując, iż z tytułu wywłaszczenia określonego prawa do nieruchomości otrzyma on odszkodowanie ustalone na podstawie wartości rynkowej tego prawa ustalonej zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania nieruchomości lub alternatywnym sposobem użytkowania nieruchomości wynikającym z celu wywłaszczenia w zależności od tego, która z oszacowanych wartości będzie wyższa. W dalszych zapisach GospNierU i tym bardziej ZasInwDrU nie istnieją przepisy, które zasadę tę by wyłączały ze stosowania. Ponieważ stan nieruchomości powołany biegły rzeczoznawca winien uwzględnić na określoną przepisem datę wydania decyzji zrid przez organ I instancji to okazuje się, że dla celu określenia wartości nieruchomości dla celu wywłaszczenia konieczne jest sporządzenia szczegółowego opisu przedmiotu oszacowania w dwóch wariantach różniących się wyłącznie jedną cechą, to jest sposobem użytkowania nieruchomości. W wariancie pierwszym opisu będzie to aktualny sposób użytkowania, w wariancie drugim sposób użytkowania wynikający z celu wywłaszczenia. Dla tak sporządzonych wariantów opisu nieruchomości natychmiast powstaje pytanie czy powołany w sprawie biegły rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest przeprowadzić dwa pełne, udokumentowane procesy wyceny celem uzyskania odpowiedzi na pytanie, który z przyjętych wariantów daje większą wartość czy też dla ustalenia tego faktu wystarczy jedynie doświadczenie biegłego i jego znajomość kształtujących się na rynku pochodzenia nieruchomości szacowanej wartości nieruchomości. Wydaje się, że na pytanie to nie można odpowiedzieć jednoznacznie. Z pewnością znaczna część rynków nieruchomości jest dostatecznie dobrze rozpoznana przez rzeczoznawców majątkowych i bez konieczności prowadzenia odpowiednich badań są oni w stanie określić czy przedmiotowa nieruchomość uzyska większą wartość jeśli będzie szacowana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania czy też wartość ta będzie wyższa jeśli sposób użytkowania nieruchomości zostanie przyjęty jako wynikający z celu wywłaszczenia (przeznaczenie drogowe). Istnieć mogą jednak również takie przypadki szczególne, takie szczególne rynki nieruchomości, które bądź to nie są w sposób dostateczny przebadane przez rzeczoznawców majątkowych bądź różnice w wartościach nieruchomości o konkretnym sposobie użytkowania są tak nikłe, że nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na postawione pytanie bez przeprowadzenia pełnego procesu oszacowania wartości. Oczywistym jest zatem, że w przypadku szacowania wartości nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania, przy założeniu, że nieruchomość wywłaszczana (przejmowana z mocy prawa decyzją zrid pod budowę drogi publicznej) nie jest przeznaczona pod drogę i nie jest pod drogę zajęta powołany w sprawie biegły w ogóle nie będzie korzystał z zapisów § 36 WycenaR. Przypomnieć i podkreślić w tym miejscu wypada, że zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 WycenaR „przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przez sprzedaży odpowiednio gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne”. Przepis § 36 WycenaR nie ma zatem zastosowania w przypadku szacowania wartości gruntów według aktualnego sposobu użytkowania jeśli grunt nie jest przeznaczony lub zajęty pod drogę publiczną a zatem w znakomitej większości oszacowań sporządzanych na potrzeby postępowań zmierzających do ustalenia wysokości odszkodowania za grunty przejęte na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie decyzji zrid. Oczywistym jest również, że przepisy cytowanego § 36 WycenaR będą miały zastosowanie w dwóch grupach przypadków. Pierwsza z nich będzie dotyczyła oszacowania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne innymi dokumentami ustalającymi przeznaczenie nieruchomości, na przykład obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub gruntów zajętych pod drogi publiczne w dacie wydania decyzji zrid przez organ I instancji. Druga grupa przypadków, w których stosowanie § 36 WycenaR będzie obligatoryjne to szacowanie wartości nieruchomości przy założeniu alternatywnego, wynikającego z decyzji zrid sposobu użytkowania a zatem w takim przypadku, kiedy bądź to na podstawie jasnej analizy i doświadczenia lub na podstawie sporządzonych oszacowań wariantowych powołany biegły – rzeczoznawca majątkowy dojdzie do wniosku, że wartość nieruchomości ustalona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania będzie wyższa (zgodnie z zapisami art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU) od wartości ustalonej dla aktualnego sposobu użytkowania. Moim zdaniem zatem nie istnieje kolizja pomiędzy przepisami ZasInwDrU, GospNierU oraz WycenaR i § 36 WycenaR nie wymaga pilnych prac legislacyjnych. Dla celu oszacowania wartości nieruchomości przejętej z mocy prawa decyzją zrid wystarczy stosować konkretne, omówione normy prawa aby określenie wartości wywłaszczanego prawa w celu ustalenia słusznego odszkodowania w sposób określony w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej było zgodne zarówno z normami Ustawy Zasadniczej jak i normami wyrażonymi w aktach prawnych niższego rzędu, to jest ustawach (ZasInwDrU oraz GospNierU) i w końcu aktem wykonawczym do GospNierU jakim jest WycenaR. Na majątkowym nadano wyjątkowe uprawnienia w zakresie szacowania wartości nieruchomości i praw z nimi związanych. Działając w zakresie czynności zawodowych rzeczoznawcy, także ci powołani jako biegli zwykli brać na siebie zbyt duży ciężar rozstrzygania o sprawach, do rozstrzygania których nie zostali powołani. Dobrym tego przykładem są słynne już przesłanki, które legły u podstaw wyroku Trybunału Konstytucyjnego P 58/08, którego rozstrzygnięcie zostało spowodowane (moim oczywiście zdaniem) nie tyle lub nie tylko wadliwą konstrukcją uchylonego przepisu lecz działaniami rzeczoznawców majątkowych. Również w sprawie szacowania wartości nieruchomości przejmowanych decyzjami zrid rzeczoznawcy podążają tą samą drogą prowokując wystąpienia Rzecznika Praw Obywatelskich, głębokie niezadowolenie właścicieli nieruchomości, poczucie niesprawiedliwości w zakresie wysokości wypłacanych odszkodowań i na koniec wymuszając prace nad zmianą teksu WycenaR, która w ogóle nie jest pilnie potrzebna. Art. 93. Warunki podziału nieruchomości. 1. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 podział nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego. 2. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu Brak takiego obowiązku potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny, oddalając skargę prezydenta Pruszkowa (sygnatura akt: I OSK 2483/11). Chociaż termin składania wniosków o odszkodowanie za prywatne grunty zajęte pod drogi publiczne upłynął 31 grudnia 2005 r., takie sprawy wciąż się toczą przed sądami. Niejednokrotnie dopiero teraz zapadają bowiem decyzje o wypłacie bądź o odmowie odszkodowania za przejęte nieruchomości. Miasto nie chce płacić W 2011 r. starosta pruszkowski ustalił na 417 tys. zł odszkodowanie z tytułu nabycia przez gminę Pruszków 1 stycznia 1999 r. prawa własności zajętej pod drogę publiczną części ul. Szarych Szeregów. Prezydent Pruszkowa, czyli miasta zobowiązanego do wypłaty odszkodowania, odwołał się do wojewody. Wojewoda uchylił decyzję starosty i odmówił ustalenia odszkodowania. Właściciel zajętej nieruchomości zaskarżył decyzję wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. I tak sprawa znalazła się przed dwoma laty w WSA, a obecnie w NSA. Przez obrzeża Pruszkowa przebiega jeden z odcinków autostrady A-2, łączącej Łódź z Warszawą. Na potrzeby tej inwestycji i położonych w pobliżu ulic zajęto grunty gospodarstwa ogrodniczego, będącego współwłasnością Aleksandra H. Zgodnie z art. 73 ustawy z 1998 r. – przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną – nieruchomości pozostające we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego niebędące ich własnością stawały się z mocy prawa 1 stycznia 1999 r. własnością Skarbu Państwa lub samorządu za odszkodowaniem. Miało ono być ustalane i wypłacane na wniosek właściciela nieruchomości, złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r. Po tym czasie roszczenie wygasało. Aleksander H. i dwaj pozostali współwłaściciele nieruchomości złożyli wniosek w 2005 r. Odszkodowanie zostało jednak wypłacone tylko za dwie działki. W 2011 r. wojewoda mazowiecki stwierdził, że prawo do odszkodowania za trzecią – pod ul. Szarych Szeregów – wygasło, gdyż Aleksander H. nie złożył w terminie wniosku. Wniosek z 2005 r. dopiero w 2009 r. został rozszerzony o ul. Szarych Szeregów. Wojewoda zdecyduje ponownie W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Aleksander H. wyjaśnił, że ustalenia i wypłaty odszkodowania żądał już we wniosku z 2005 r. W 2009 r. jedynie to doprecyzował. Wojewoda błędnie uznał pismo informujące o wykonaniu map geodezyjnych za nowy wniosek. WSA uwzględnił skargę i uchylił odmowną decyzję. W ocenie sądu we wniosku z 2005 r. wskazano, że dotyczy on terenu zajętego pod ul. Żbikowską na odcinku między skrzyżowaniem z ul. Żytnią a skrzyżowaniem z ul. Szarych Szeregów. Z jego treści wynika jednak, że intencją wnioskodawców było uzyskanie odszkodowania za wszystkie ich grunty zajęte pod drogi publiczne. To, że sprecyzowanie wniosku w części dotyczącej ul. Szarych Szeregów nastąpiło już po upływie terminu, nie uzasadnia odmowy przyznania odszkodowania. W 2005 r. nie było bowiem dokumentacji geodezyjno-prawnej. Została ukończona dopiero w 2010 r. Prezydent Pruszkowa zaskarżył wyrok do NSA. Podczas rozprawy jego pełnomocniczka, radca prawny Małgorzata Janik, przekonywała, że wniosku z 2005 r. nie można traktować jako wniosku o odszkodowanie również za grunt pod ul. Szarych Szeregów. Żądanie odszkodowania za tę działkę Aleksander H. rozszerzył dopiero w 2009 r., czyli już po terminie. Z kolei adwokat Anna Zielińska, reprezentująca Aleksandra H., dowodziła, że grunt przejęty pod ul. Szarych Szeregów jest częścią tej samej nieruchomości co dwie pozostałe działki. NSA uznał, że wniosek został złożony z zachowaniem ustawowego terminu, i oddalił skargę kasacyjną prezydenta Pruszkowa. – Dla skutecznego złożenia wniosku o odszkodowanie za teren zajęty pod drogę publiczną nie jest niezbędne szczegółowe wyliczenie zajętych nieruchomości – powiedział sędzia Jerzy Solarski, uzasadniając wyrok. Art. 73 przepisów wprowadzających (...) nie daje żadnych konkretnych wskazówek, jak mają być określone grunty zajęte pod drogę. Wystarczy udowodnić, że pochodzą one z jednej nieruchomości, objętej jedną księgą wieczystą. Zgodnie ze wskazaniami obu sądów wojewoda musi wydać nową decyzję. Orzeczenie Wszystko zgodnie z konstytucją Przepis pozwalający składać wnioski w sprawie odszkodowań tylko do 31 grudnia 2005 r. został oceniony przez Trybunał Konstytucyjny (sygn. K 20/09). Chodziło konkretnie o art. 73 ust. 4 ustawy z 13 października 1998 r. – przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. TK nie dopatrzył się w nim niekonstytucyjności. Uznał, że ustawodawca dostatecznie umożliwił zgłoszenie i realizację roszczenia odszkodowawczego. Uprawnieni mieli zaś wystarczająco dużo czasu, by z nich skorzystać. Zdaniem TK wprowadzenie pięcioletniego okresu na dochodzenie roszczenia odszkodowawczego, z jednoczesnym zachowaniem minimalnych wymogów proceduralnych, nie godziło w istotę prawa do słusznego odszkodowania.Nie jest stroną postępowania nabywca wierzytelności w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości w wyniku zdarzenia lub aktu ze sfery prawa publicznego. Źródłem interesu prawnego jest norma prawa powszechnie obowiązującego, a nie skutki czynności prawnej - stwierdził w uchwale siedmiorga sędziów Naczelny Sąd Administracyjny.
Z roku na rok widać wyraźną tendencję spadku wysokości odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne. Przyczyna jest jedna. Argumentów na obronę przed takim działaniem organów jest wiele. Celem niniejszego artykułu jest zapoczątkowanie serii artykułów poświęconych rozważaniom jakie są możliwości obrony przed obniżaniem odszkodowania za grunty wydzielone (wywłaszczone) pod drogi publiczne. Drobna zmiana w przepisie rozporządzenia rozpoczęła powolne budowanie się kuli śnieżnej, która na chwilę obecną przybiera niebezpieczne rozmiary. Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( 2011 Nr 165, poz. 985; dalej RozpWyc) zmieniło się brzmienie § 36. Ta zmiana, na pierwszy rzut oka niepozorna, okazała się katastrofalna w skutkach dla podmiotów, których nieruchomości zostały wywłaszczone. Obowiązująca do wejścia w życie (26 sierpnia 2011 r.) treść zmienionego § 36 RozpWyc przewidywała, co do zasady, że wartość wywłaszczonego gruntu ustala się na podstawie wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Zmieniona (obowiązująca) treść tego przepisu również przewiduje taką zasadę wprowadzając jednak pewien wyłom. Bowiem, jak wynika z normy § 36 ust. 4, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Taka redakcja przepisu spowodowała stosowanie zasady, że wartość gruntów przeznaczonych pod drogi określa się na podstawie cen nieruchomości drogowych. Jakiejkolwiek przeniesienie własności działki przeznaczonej pod drogę stanowiło, za aprobatą orzecznictwa sądowoadministracyjnego, podstawę do ustalenia wartości nieruchomości wycenianej (wywłaszczonej). Przyjmowano bezrefleksyjnie (i wciąż się przyjmuje) „transakcje” dotyczące praktycznie wszystkich rodzajów dróg oraz objęte każdą formą transferu ich własności. Bardzo często jako odniesienie przyjmuje się wartości dróg ustalane czy to w drodze decyzji jako odszkodowanie za wywłaszczenie czy to w drodze negocjacji (rokowań) z wywłaszczonym podmiotem. Argumenty na obronę Zgodnie z obowiązującymi zasadami prawa rozporządzenie (jako akt niższego rzędu) nie może zmieniać treści przepisów ustawy. Inaczej mówiąc akt wyższego rzędu uchyla akt niższego rzędu w zakresie w jakim są one ze sobą sprzeczne (lex superior derogat legi inferiori). Natomiast, zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( z 2018 r. poz. 121; dalej UGN) podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Należy dodać, że podejście porównawcze jest stosowane w znakomitej większości wycen na potrzeby ustalenia odszkodowania. Nie da się uznać, że nieruchomości które przeszły na własność podmiotów publicznoprawnych czy to z mocy prawa (jak ma to miejsce przy wydzieleniu działki pod drogę) czy to w drodze wywłaszczenia były przedmiotem obrotu rynkowego. Po drugie ustalone za takie nieruchomości odszkodowanie, niezależnie czy w formie decyzji ustalającej odszkodowanie czy w formie uzgodnień (rokowań) z byłym właścicielem nieruchomości, nie może być uznane za cenę w rozumieniu cytowanego wyżej przepisu. Do podobnych wniosków, coraz częściej, dochodzą sądy administracyjne i przedstawiciele doktryny. Co prawda, stronom postępowania o ustalenie odszkodowania, często odmawia się prawa do oceny operatów szacunkowych, co wynika pośrednio z normy art. 157 ust. 1 UGN. Jednak należy podkreślić, że możliwość dokonywania oceny jest ograniczona wyłącznie do elementów operatu odnoszących się do tzw. wiadomości specjalnych rzeczoznawcy. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowoadministracyjnym operat, jak każdy inny dowód w sprawie, podlega ocenie pod kątem jego wiarygodności jak również zgodności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Dlatego w ramach postępowania uzasadnione jest badanie operatu pod kątem tego jakie nieruchomości („transakcje”) biegły przyjął do porównania. W przypadku stwierdzenia, że są to nieruchomości stanowiące drogi publiczne, których wartość została ustalona na podstawie decyzji czy też rokowań kwestię taką należy podnosić w ramach postępowania. W razie nieskuteczności tych działań, w ewentualnym odwołaniu od decyzji. W dalszych artykułach w tym cyklu autor opisze inne, spotykane naruszenia przy określeniu wysokości odszkodowania wraz z propozycją sposobu ich zwalczania.. 671 392 260 754 746 79 794 342